銅鑼灣崇光百貨的招牌，過去幾十年都是香港零售地標之一，但如今它更像一宗緊盯倒數鐘的融資個案。據《彭博》引述消息，營運SOGO的利福國際正面對一筆臨近到期的貸款再融資壓力，距離到期時間已不足一個月，仍需落實約20億港元融資承諾，才可完成對一筆約67.5億港元未償還貸款的再融資。 若談判最終未能順利落實，市場最擔心的，不只是利率成本，而是核心資產會否被迫處置。
抵押核心資產
今次壓力的焦點，落在銅鑼灣崇光百貨本身。報道指，該筆現有貸款以位於銅鑼灣購物區的SOGO物業作抵押，資金缺口約佔再融資總額的三分之一，意味利福國際需要在極短時間內說服銀行團重新評估風險，否則核心資產就可能成為談判桌上的籌碼。 這類以地標零售物業作抵押的融資，一旦進入倒數期，市場估值、租金走勢與銀行風險胃納都會被放大檢視。
利福國際現時的壓力，某程度上也反映香港零售地產的殘酷現實。
即使香港首季經濟增速創近五年新高，零售與商業地產的回暖卻遠不及宏觀數字那般亮麗，銀行對中長期零售物業的承做態度仍然偏審慎。 在這個背景下，即使是崇光百貨這類熟口熟面的資產，也未必能像過去一樣輕易再融資。
債務時間表
除了貸款到期，利福國際還面對另一條更急的債務時間線。
據報，主席劉鑾鴻曾表示，會在6月18日一筆3.5億美元債券到期前，購回全部未償還本金，以減低短期再融資風險，並提升銀行對集團的信心。 對一家同時經營銅鑼灣SOGO與啟德雙子匯的零售地產企業來說，這不單是財務操作，更像是向市場傳遞一個訊號，集團會盡量避免在短期內出現連環壓力。
不過，這種「先穩後談」的做法本身也有代價。當你為了保住信貸評級與銀行關係而先行消耗現金，未來在擴張或資產調整上的彈性自然會下降。對零售地產商而言，這正是當下最難拿捏的平衡：留現金防守，還是押注資產升值再熬一程。