當「全亞洲最優秀肉餅」的潮文在社交媒體瘋傳，元朗大寶冰室門外排起長龍時，你以為這是一個關於小店逆襲的勵志故事。然而，在資本市場的雷達裡，這更像是一個趁高套現的信號。
近日市場盛傳，這家爆紅冰室所在的元朗民合徑舖位，業主正以「蝕讓價」HK1,300萬元放售。一邊是食客為了一碟54元的肉餅飯排隊打卡，另一邊是業主寧願蝕本也要離場。這種強烈的反差，折射出當下香港舖市旺丁不旺財的殘酷現實。
大寶冰室的爆紅來得突然且充滿戲劇性。一篇食評將其肉餅飯捧上神壇，引來大批KOL和年輕人朝聖，生意額據報急升。但在財經界老手眼裡，這種「網紅效應」往往是短暫且脆弱的。
業主顯然深諳此道。該舖位於2022年以1,650萬元成交，持貨僅3年，如今叫價1,300萬元，帳面已蝕350萬元，蝕幅達21.2%。若算上印花稅和代理佣金，實際虧損更深。為什麼在租客生意最好的時候選擇蝕讓？答案很簡單：趁著舖位還有話題性，盡快找人接貨。
對於業主而言，現時每月約4.5萬元的租金回報率僅約3.3厘（按當年買入價計），在定存利息高企的環境下並不吸引。與其賭這個「肉餅熱潮」能維持多久，不如趁現在舖位有名氣，把它變成現金更為實際。這是一種典型的「止蝕」操作，反映業主對後市信心不足。
小店的夢魘：加租定結業？
對於大寶冰室的老闆來說，這場網絡狂歡可能是一把雙刃劍。生意好了，擔心隨之而來的不是利潤，而是新業主的加租通知。
按照目前1,300萬元的叫價，若新買家入場，必然希望提高租金回報率。以現時54元一碟肉餅飯計算，店方每月要賣超過830碟才夠交租。一旦新業主為了追回投資回報而調升租金，這家依靠薄利多銷的街坊食堂，能否承受得住成本壓力？
歷史告訴我們，不少網紅店最終都倒在了「加租」這一關。當流量退潮，租金卻居高不下，結業往往是無奈的結局。近日金記冰室母公司被頒令清盤、多間分店結業欠薪的新聞，正是餐飲業寒冬的真實寫照。
舖市寒風 蝕讓成新常態
大寶冰室舖位的蝕讓放盤，並非單一事件。翻查資料，該舖位上一手業主在2011年以980萬元購入，持貨11年大賺670萬元離場。然而，接貨的現任業主卻在短短3年間損手離場。這不僅是運氣問題，更是香港舖市週期的縮影。
從屯門華都花園到元朗街舖，新界西的民生舖位雖然抗跌力相對較強，但在高息環境和消費外流的雙重夾擊下，資產價格的向下重估已成定局。投資者不再迷信「磚頭神話」，取而代之的是對現金流和回報率的極致計算。