尖沙咀星光行的一宗近期成交，震撼了香港房地產市場。位於梳士巴利道三號9樓26室的單位，建築面積約880方呎，以約310萬元成交，折合平均建築呎價約3,523元。這個數字背後，反映出香港資產價值正在發生深刻的重估。
與過往相比的停滯 近20年價格原地踏步！
根據歷史成交紀錄，星光行上一次錄得相近呎價水平是在2006年，當時8樓一個單位的成交呎價約為3,529元。換言之，這座大廈部分資產在經歷近二十年後，價格幾乎原地踏步。
原業主的持貨經歷更顯這項投資的黯淡。該業主於2005年4月以約300萬元買入，持貨長達20年，經歷2008年金融海嘯、2010年代自由行高峰、2018年樓市巔峰，最終以310萬元離場。帳面升幅僅3.3%，實際上扣除釐印費、差餉管理費及代理佣金後，已是虧損。計及通脹因素，投資實質購買力更是大幅縮水。
與公屋的詭異齊平
商廈交易以建築面積計算，公屋則以實用面積計算，兩者直接比較有失公允。然而市場信號仍值得注意。同月房委會資料顯示，上水天平邨部分未補地價單位，實用呎價介乎3,600元至4,200元。這意味著，同樣資金在名義價格上，購入尖沙咀核心區商廈的呎數，已不及新界北區公屋。
結構性困局 星光行樓齡近60年
星光行本次成交涉及的單位屬次級貨源，主要景觀為樓景及天井，缺乏租賃吸引力。在當前商業市道下，此類資產流動性極低，業主若欲套現，唯有大幅折讓。
更深層的問題在於大廈本身。星光行樓齡近六十年，在企業追求ESG標準及智能化辦公的趨勢下，競爭力急劇下降。九龍東及港島東新落成甲廈分流租戶，全港寫字樓空置率高企，投資者對此類高齡、高管理費資產自然要求更高風險溢價。